Некоторые люди начали откладывать решение о покупке новостроек. С другой стороны, девелоперы выигрывают от того, что период стремительного роста цен на земельные участки закончился, рассказал SZ Byznys владелец девелоперской компании Ekonomické stavby Давид Менцл.
Похолодание в Чехии связано уже не только с погодой, но и со сделками по покупке квартир в новостройках. В случае с новыми семейными домами заинтересованные стороны больше не покупают недвижимость в тот же день, когда они нашли интересное предложение. На рынок вернулось ожидание, говорит Давид Менцл.
Однако, по мнению застройщика, ожидание удешевления строительства может обернуться тем, что в итоге так и не наступит. Производство строительных материалов является энергоемким, и строители не могут себе позволить не отразить более высокие затраты в ценах.
Тем не менее, по словам Менцла, по крайней мере один ключевой элемент в строительстве коттеджей уже не будет таким дорогим, как в предыдущие годы. Это земельные участки. Благодаря лихорадке прошлых лет, по словам бизнесмена, из любого поля делались участки под застройку. И даже там, где это не имело бы смысла в нормальных рыночных условиях. Однако, по словам Менцла, это время закончилось. По словам бизнесмена, это ударит по многим спекулянтам землей.
Когда вы смотрите на текущие события в экономике и обществе, как они влияют на ваш бизнес?
Это были необыкновенные три года. Я строю дома уже тридцать лет, но то, что мы пережили за последние три года, беспрецедентно. Однако сегодня существует тенденция выставлять все в наихудшем свете. Вот почему я должен сказать, что, несмотря на то, насколько трудными были годы, я все еще удивлен тем, насколько хорошими были результаты в этой области. Но это были чрезвычайно трудные годы.
Во-первых, страна закрылась из-за ковида, что стало большим шоком, к которому мы не были готовы. Потом вся цепочка поставок развалилась. В течение тридцати лет мы привыкли заказывать материал и получать его на строительной площадке за четыре дня. Сейчас мы ждем семь месяцев. Впоследствии была большая нестабильность цен, за которой последовала инфляция, и это продолжалось при очень неумелом вмешательстве бывшего руководства Чешского национального банка. Все это создавало необычайную динамику. Тем не менее, отрасль по-прежнему работает очень хорошо.
Однако появились новые переменные, такие как падение реальной заработной платы или рост цен на энергоносители. К чему это приведет в отношении строительства новых домов и квартир?
Высокий уровень инфляции заставил рынок вести себя очень иррационально. В ожидании большой инфляции, а когда она наступила, многие вещи стали продаваться по нереальным ценам. Паника охватила рынок. Многие люди ожидали инфляции, потому что когда они увидели повсеместное распространение льгот во времена ковида, было понятно, что это приведет к обесцениванию денег.
Второй шок был, когда процентные ставки по ипотечным кредитам подскочили. Это заморозило рынок, произошла остановка бизнеса. Однако важно знать, что продажи не останавливаются полностью. Торги переносятся. Потребность жить не исчезнет с рынка. Наоборот, увеличивается. Люди просто ждут лучших времен.
Падает ли спрос на новостройки?
Я могу говорить только за сегмент семейных домов. Кроме того, положение нашей компании не отражает ситуацию на всем рынке. Строительство все еще идет полным ходом, поскольку мы наверстываем прошлогодние упущения. Мы не потеряли и новых клиентов. Только около 30% людей не принимают решение в таком духе, что им нужно определиться сегодня.
Люди ждут стабилизации процентных ставок. И ставки уже стабилизируются. Благодаря этому мы ожидаем, что большого падения площади частных домов не будет. В случае с квартирами, и притом в некоторых конкретных городах, может быть иначе.
Представляет ли снижение доходов населения какой-либо риск для застройщиков?
Я не могу говорить за всех девелоперов. Разные проекты будут в разных ситуациях. Мы строим дома на одну семью и немного отстаем от мейнстрима. Падение реальных зарплат, как это выглядит сегодня, для нас пока не проблема. В преддверии пандемии покупательная способность наших клиентов значительно выросла. Поэтому нынешнее снижение реальной заработной платы в сегменте индивидуальных домов пока не является проблемой. Есть и другие более серьезные проблемы, такие как нехватка земли. Еще большей проблемой является регулирование ипотеки Чешским национальным банком и высокая процентная ставка.
С одной стороны есть инфляция, с другой можно ожидать, что недвижимость так не подорожает
Продолжат ли расти цены на жилье?
Многие люди ожидают, что цены на дома для одной семьи могут упасть. Но цены на семейные дома никогда не упадут. Цена складывается из стоимости материалов, которая в последнее время значительно выросла. Кроме того, производство строительных материалов очень энергоемко. Логично предположить, что производители с дорогой энергией не могут производить дешевый материал. Вторым существенным пунктом является цена работы. Системно здесь не хватает сотен тысяч мастеров.
Вы говорите, что семейные дома не станут дешевле, но в то же время спрос ослабнет. Вы должны реагировать на это?
В случае с квартирными застройщиками играют роль еще два пункта, которых нет в нашем сегменте. В их случае играет роль цена денег, ведь они берут кредиты на строительство. Цена денег резко подскочила для них. Кроме того, их маржа больше, чем в случае семейных домов.
Мы строим дома с 5-процентной маржей. Для квартир маржа намного больше. В их случае маржа дает возможность немного снизить цены во время худших продаж. Но поскольку кредиты стали значительно дороже, у них нет этой возможности сейчас. Это грозит остановкой новых проектов. Они перестают строить и ждут. Так что даже в этом случае существенного падения цен не будет. Нет другого выхода из этой ситуации. Пока квартир не хватает, цены будут оставаться завышенными.
Вы упомянули, что по-прежнему существует большая проблема с наличием земли. Что происходит на этом рынке?
Земля по-прежнему будет большой проблемой и головной болью. Земля пережила золотую лихорадку. В последние годы темпы роста цен на землю были нездоровыми. Многие люди без опыта в строительном бизнесе купили где-то поле и превратили его в площадку для застройки. Хотя эти проекты не имели экономической основы, скорость роста цен на землю была настолько велика, что затмила ошибки людей.
Так что, даже не имея образования и знаний, вы могли бы успешно заниматься бизнесом и зарабатывать деньги в этой сфере. Многие люди были полностью опьянены им. Они бросились в другие, еще менее значимые проекты. И теперь есть проблема. Потому что, если земля не дорожает на семьдесят процентов ежегодно, многие проекты не имеют рациональной экономической основы. Это приведет к большому количеству проблемных проектов.
Итак, золотая лихорадка на землю закончилась?
Да, ее больше нет, и многие люди обжигаются в процессе. К счастью, рост цен на землю на 79% в год продолжаться не будет. Это была одна из иррациональностей рынка, и я рад, что все вернулось на круги своя.
Вы недавно купили офисное здание во Вроцлаве (Польша). Означает ли ваш уход из сегмента семейного жилья, что вы защищаете себя от худших времен?
Помимо Чехии, мы также строим семейные дома в Польше и Словакии. Нам нравятся обе наши зарубежные части, обе уже эквивалентны чешской части. Я говорю своим коллегам в Польше, что Польша в четыре раза больше, поэтому я ожидаю в четыре раза лучших результатов, чем в Чехии. Вот почему мы купили здание для коллег, чтобы они могли значительно расти и расширяться. И у них есть результаты.
Источник: seznamzpravy.cz
Источник.