С повышением процентных ставок по ипотечным кредитам ряд клиентов, у которых заканчивается фиксация, могут быть неприятно удивлены новой суммой ежемесячного платежа. В кризисной ситуации владельцы недвижимости могут решить проблемы, продав недвижимость.
В частности, это коснется тех, у кого предыдущая фиксация заканчивается в этом году. По оценке ČSOB, их ежемесячный платеж теперь может увеличиться на треть. Из проблемной ситуации, когда у клиента не хватает средств для погашения кредита, по мнению финансовых экспертов, есть несколько выходов. Но что, если даже этого недостаточно? Эксперты по ипотеке и недвижимости советуют, как поступить с недвижимостью, обремененной ипотекой.
Но давайте начнем с самого начала. Первый совет специалистов – оценить свое финансовое положение как можно раньше, т.е. в тот момент, когда еще нет просрочки по погашению кредита.
Если клиенты банка оказываются в ситуации, когда им сложно финансировать ипотечный кредит, большинство банков предлагают вариант снижения или отсрочки ежемесячного платежа
При ипотечном кредите целесообразно заодно оформить страховку на случай невозможности погасить кредит. В случае потери дохода взнос в течение определенного времени выплачивает страховая компания.
«Для обоих вариантов клиент должен иметь представление о своих доходах и расходах, потому что банк обязан оценивать этот аспект. В то же время должно быть достаточно времени, чтобы погасить кредит до достижения нетрудоспособного возраста», — объясняет Иржи Фейкс, председатель совета директоров Hypoteční banka и ČSOB Stavební spořitelna.
Максимальный срок отсрочки платежа
В то время как сумма ежемесячного платежа часто может быть изменена клиентами банка до следующей фиксации или окончания срока погашения, отсрочка чаще всего предоставляется сроком на 6 месяцев.
Когда отсрочки погашения недостаточно
Если ни один из предыдущих советов для владельца недвижимости, обремененной ипотекой, не подходит, следующим шагом будет ее продажа. И есть несколько вариантов решения такой ситуации.
Хотя на первый взгляд может показаться, что это сложный процесс, специалисты сходятся во мнении, что это скорее повседневная рутина, которую они решают с клиентами, как из-за финансовых трудностей, так и из-за переезда или разделения совладельцев недвижимости.
Прежде всего, необходимо напомнить, что каждый банк занимается этим видом продажи немного по-разному. Поэтому перед принятием решения о продаже стоит изучить условия, которые должен будет выполнить продавец. Но суть остается та же.
Весь процесс начинается с информирования банка, в котором оформляется ипотечный кредит, о намерениях клиента. Банк должен дать согласие на продажу.
Помимо стандартных вещей, таких как оценка недвижимости по ее рыночной цене, по словам Томаша Русняка, ипотечного специалиста и совладельца агентства недвижимости Taurum, необходимо смотреть на условия досрочного погашения и возможные штрафы и санкции в кредитном договоре.
«Кроме того, необходимо выяснить остаток ипотечного кредита в банке, чтобы продавец знал, на какую сумму он может рассчитывать от продажи имущества», — уточняет Русняк.
Перед началом продажи у продавца также должны быть готовы документы на недвижимость, такие как право собственности, поэтажные планы, отчисления в ремонтный фонд и сертификат энергоэффективности здания.
В дальнейшем продавцу предлагается три варианта продажи дома или квартиры с ипотекой.
Покупатель оплачивает ипотеку
Пожалуй, это самый простой и быстрый вариант. Если у покупателя недвижимости есть средства для покрытия покупки недвижимости, сумма делится на две части. Одна часть идет на погашение кредита, другая идет непосредственно на счет продавца.
Перевод средств обычно осуществляется через банк или счет адвоката. Однако, по мнению экспертов, стоит указать точную процедуру в договоре купли-продажи. На заключительном этапе вступает в силу предложение об удалении залога в реестре недвижимости, после оплаты в реестр также необходимо решить вопрос о смене владельца.
Новая ипотека
Однако из-за отсутствия сбережений более распространенным вариантом является оформление новой ипотеки, которую берет на себя покупатель. Важную роль играет решение покупателя оформить кредит в том же или другом банке, что и первоначальный владелец недвижимости.
В случае ипотечного кредита, оформленного в том же банке, внести изменения проще. Банк не теряет клиента, а задолженность погашает только другое физическое лицо, поэтому не нужно иметь дело с залогом или комиссией за досрочное погашение кредита.
Несколько более сложная ситуация может возникнуть в случае оформления ипотечного кредита у конкурента на более выгодных условиях. Таким образом, в процесс вступает другой объект.
«У банков есть опыт в этом, и они идут навстречу. Банк покупателя налагает залог на первоначальный залог», — говорит Роберт Ханзл, генеральный директор Next Reality.
Ипотека от собственника к покупателю
Альтернативой новой ипотеке является передача кредита от продавца покупателю. Преимущество в том, что, передавая ипотеку, продавец избегает комиссии за досрочное погашение.
«Этот вариант может быть выгоден, если ипотека выдана по низкой ставке. Однако некоторые банки пытаются ограничить такие варианты продажи», — предупреждает директор Next Reality.
А если созаемщиков двое?
Ряд вопросов возникает и в случае продажи имущества, обремененного ипотечным кредитом, двумя созаемщиками, будь то супружеская пара или гражданский брак. По словам агента по недвижимости Archer Realty Франтишека Крупы, нужно приготовиться к тому, что банк потребует согласия обоих.
Вариантом, не связанным напрямую с продажей, является также возможность освобождения одного из созаемщиков от кредита под залог недвижимости. В этом случае банк рассмотрит дополнительный залог на оставшуюся сумму.
«Необходимо будет доказать кредитоспособность, то есть платежеспособность лица, которое берет на себя ипотеку», — объясняет Крупа.
Однако и в этом случае должно быть соглашение между созаемщиками.
Сколько времени занимает весь процесс продажи обремененной ипотекой недвижимости?
«Это зависит от сотрудничества всех вовлеченных сторон. На практике наиболее частое время для всего процесса, включая выбор окончательного решения, оценку, согласование с первоначальным банком и подготовку договоров купли-продажи, составляет примерно 30 дней», — говорит Марцела Мазакова.
«Однако агенты по недвижимости обычно дают срок в 60 дней с момента подписания договора о бронировании до оплаты покупной цены или подписания договора купли-продажи, и этот срок в большинстве случаев достаточен и не используется полностью», - добавила она.
Источник: seznamzpravy.cz
Следите за главными новостями Чехии вместе с 420on.cz в удобном для вас формате:
YouTube – 257 самых используемых чешских слов. Чешский язык с нуля
YouTube – Чешский язык • Ориентирование в городе • Как пройти?
Telegram – короткий дайджест новостей за день
Facebook – обсуждение новостей и другие дискуссии
Instagram – фото- и видеоновости каждый день
Источник.