В начале нового года в Чехии станет больше людей, которым придется доплачивать за аренду жилья. Однако есть правила, которым должен следовать арендодатель, если он хочет увеличить арендную плату.
В последние месяцы рост цен затронул практически все сферы жизни. Цены на продукты питания, энергию, строительные материалы и услуги растут. По мнению экспертов в сфере недвижимости, в связи с ростом инфляции не избежать увеличения расходов в конце года даже в сфере арендного жилья.
«Есть риск увеличения арендной платы, особенно если в договорах аренды есть так называемая инфляционная оговорка. Хозяин, скорее всего, этим воспользуется. В случае договоров, заключенных на определенный срок, можно ожидать, что в следующем году арендодатели потребуют перезаключения договора с более высокой арендной платой», — говорит агент по недвижимости Маркета Павкова из RE/MAX G8 Reality.
Рост цен на аренду в ближайшие месяцы также будет связан с растущим спросом на нее. Это одна из других причин, по которой цены уже выросли на 20-30% в годовом исчислении. Например, в Праге, по данным риелторских компаний, они достигли в среднем 400 крон за квадратный метр.
Однако остается вопрос, в какой степени арендатор будет готов согласиться на увеличение. Увеличение арендной платы регулируется правилами, установленными законом.
На сколько может повысить цену арендодатель?
В тот момент, когда арендодатель ведет переговоры с арендатором обычно существует соглашение о том, как будет происходить любое повышение арендной платы. Часто встречающимся вариантом может быть уже упомянутая инфляционная оговорка. Таким образом, арендодатель ссылается на годовой уровень инфляции в Чешской Республике, в соответствии с которым он каждый год увеличивает арендную плату. Однако стороны могут договориться и об общем процентном увеличении арендной платы, либо обязуются увеличить арендную плату по договоренности в случае необходимости.
Однако арендодатель может запросить более высокую арендную плату даже без предварительного согласования условий и предложить свою цену. Но есть несколько правил.
Общее увеличение арендной платы за счет сравнения цены с обычной арендной платой в данном месте за последние три года не может превышать 20% от первоначально согласованной арендной платы. Кроме того, каждое повышение арендной платы может быть предложено не ранее, чем через двенадцать месяцев после предыдущего повышения арендной платы. Предложение всегда должно быть в письменной форме.
По словам Яна Рафая, вице-президента Ассоциации арендного жилья, цена обычной арендной платы в данном месте может быть получена на основе ряда независимых анализов, исследований и индексов, которые можно использовать в качестве ориентира.
«Эти данные находятся в открытом доступе и их авторами являются, например, консалтинговая компания Deloitte или проект Flatzone. Однако действительно проверенной и гарантированной государством карты цен не существует. Такая карта существенно помогла бы с наличием жилья в Чехии, определяя размер государственной поддержки, а также послужила бы ориентиром для собственников и арендаторов частных квартир», — объясняет Рафай.
В текущей ситуации у арендодателя есть возможность документально оформить экспертное заключение, показывающее сопоставимые арендные ставки в данном районе. Также возможен вариант трех сопоставимых договоров аренды.
После письменного предложения арендодателя следует реакция арендатора. Здесь тоже есть свои правила. Арендатор имеет право согласиться или не согласиться, но он должен уведомить арендодателя о своем решении в течение двух месяцев после доставки письма.
«Если арендатор не согласен с предложением, он может сообщить или не сообщать о своем несогласии арендодателю в течение того же периода. Арендодатель вправе в течение следующих трех месяцев обратиться в суд, чтобы он определил размер арендной платы. Таким образом, арендодатель не может обратиться в суд напрямую, не отправив предварительно предложение арендатору. Та же процедура используется, если арендатор предлагает снижение арендной платы», — объясняет Ян Рафай, вице-президент Ассоциации арендного жилья.
Если арендатор соглашается на повышение, новая цена начинает выплачиваться только через три месяца после утверждения.
Переговоры о повышении арендной платы на практике:
Арендатор и арендодатель заключили договор аренды, и арендатор начал жить в квартире 01.01.2020 г. Арендная плата была установлена в размере 10 000 крон в месяц. Поэтому арендодатель вправе предложить повышение арендной платы не ранее 1 января 2021 года.
Первое повышение цен за год
В этот день он так и сделал и предложил увеличение на 1,5 тыс. крон, то есть общая сумма аренды составила 11,5 тыс. крон. Поскольку это повышение подпадает под условия, установленные законом, арендатор согласился на повышение цены и начал платить новую цену с 1 апреля 2021 года.
Арендодатель имеет право предложить еще одно повышение арендной платы только с 1 апреля 2022 года. Арендодатель снова предложил повысить арендную плату до 13 000 крон и утверждал, что месячная арендная плата за квартиру с аналогичной планировкой в том же месте составляет в среднем 13 500 крон.
Максимум 20% через 3 года
В этот момент арендатор уже имеет право не согласиться с повышением, так как согласно закону арендодатель может увеличить арендную плату максимум на 20% процентов за последние три года, т.е. в данном случае до 12 тысяч крон в месяц.
Поэтому арендатор предложение не принял и арендодатель решил потребовать увеличения суммы в судебном порядке. Однако в данном случае суд решил увеличить арендную плату до максимальной суммы, то есть до 12 тысяч крон, которую арендатор начал платить с 1 октября 2022 года.
Через полтора года (1 июня 2023 г.) арендодатель снова решил предложить повышение арендной платы. На этот раз до уровня 13,5 тысяч крон в месяц. Аргументом повышения стало выполнение условия ограничения диапазона арендной платы (20% через 3 года). После того, как жильцы отказались платить эту сумму, спор снова перешел в суд.
Сопоставимая арендная плата в городе
Однако на этот раз суд вынес решение в пользу владельца недвижимости. Изучив текущую ситуацию на рынке аренды, он обнаружил, что арендная плата в районе квартиры за последние годы выросла в среднем до 14 000 крон. В то же время арендодатель выполнил условие увеличения арендной платы не более чем на 20% за последние три года (максимальная сумма 13 800 крон в месяц). Следовательно, он имеет право увеличить арендную плату за квартиру.
Примечание. Моделью для расчета послужил пример из руководства организации Mutual Coexistence.
Повышение арендной платы за счет улучшения качества жилья
Еще одним вариантом повышения арендной платы для арендодателя является так называемое улучшение качества жилья. Другими словами, это увеличение арендной платы из-за, например, перестройки здания, утепления дома, установки новых окон или лифта. Речь идет об изменениях, которые улучшают состояние жилья арендатора. Они могут, например, повлиять на экономию энергии или на общее увеличение стоимости квартиры.
Даже в этом случае есть несколько условий, при которых может наступить повышение арендной платы. После проведения модификаций, улучшающих качество жилья, арендодатель может предложить повышение цены не более чем на 10%. Расчет исходит из так называемых затрат, целенаправленно потраченных на работы.
Однако с этим предложением должны согласиться не менее двух третей арендаторов, которых коснется потенциальное повышение. Если предложение одобрено большинством, повышение арендной платы распространяется на всех. Наоборот, при отсутствии соглашения арендодатель вправе снова предложить повышение цены, но на этот раз только в пределах максимум 3,5% от затрат.
В случае, если даже это предложение не будет принято большинством арендаторов, например в связи с тем, что темп повышения арендной платы не соответствует затратам, арендодатель может так же, как и в случае переговоров об арендной плате увеличить с физического лица, обратиться в суд.
Внимание!
Общая стоимость аренды состоит не только из самой статьи квартплаты, т.е. суммы, которую арендодатель должен ежемесячно получать за проживание арендатора.
Арендная плата включает в себя затраты на потребление энергии и платы за обслуживание дома. Они могут измениться в связи с влиянием текущего повышения цен, и арендодатель имеет право информировать арендатора об этих изменениях и потребовать возможную дополнительную оплату или увеличение этих авансов.
Однако увеличение цены этих авансовых расходов не связано с увеличением самой арендной платы и, следовательно, не подпадает под условия, изложенные выше.
Источник: seznamzpravy.cz
Следите за главными новостями Чехии вместе с 420on.cz в удобном для вас формате:
YouTube – 257 самых используемых чешских слов. Чешский язык с нуля
YouTube – Чешский язык • Ориентирование в городе • Как пройти?
Telegram – короткий дайджест новостей за день
Facebook – обсуждение новостей и другие дискуссии
Instagram – фото- и видеоновости каждый день
Источник.