Спать, готовить, работать и отдыхать в одной комнате? В предложении пражской недвижимости все чаще появляется малогабаритное жилье, по сравнению с которым даже в классической квартире-студии есть место.
Жизнь на тринадцати квадратных метрах. Для одних это недвижимость, в которой они с трудом могут представить собственное жилье, для других – шанс на инвестиции, которые они могут себе позволить благодаря более низкой цене покупки.
Небольшие квартиры, которые объединяют кухню, спальню и гостиную в одной комнате, в последние годы все чаще появляются на рынке. В этом году на пражский рынок поступает больше всего малогабаритного жилья за последние несколько лет.
«В топе оказалось предложение квартир площадью до 25 квадратных метров в 2018 году. В этом году оно начинает претендовать на второе место в рейтинге малогабаритных квартир. Пока это явно второе место в категории квартир до 20 квадратных метров», — говорит Франтишек Брож, аналитик Price Map.
Примером такого проекта, предлагающего однокомнатное жилье в Праге, является резиденция Prosecká vyhlídka, которую реализует фонд недвижимости Vertex Fund.
Это реконструкция трехэтажного здания, изначально использовавшегося как гостиница. В рамках реконструкции дом будет полностью приспособлен для длительного проживания в помещениях, которые будут сданы как жилые единицы из-за их небольшого размера. Всего их будет 46, площадью от 13 до 35 м2.
Что касается продажных цен, то такие помещения здесь стоят от 2,25 млн крон до 4,29 млн крон. В конкретном случае один метр в квартире площадью 13 м2 продается примерно за 175 000 крон. Согласно августовским данным Карты цен, текущий средний показатель на рынке новостроек в Праге составляет 150 000 крон за м2.
По словам Карины Тохтаровой, соучредителя Vertex Fund, небольшие размеры квартир в основном компенсируются общими услугами для жильцов непосредственно в доме.
«Здесь обычно есть прачечная, клубная комната, фитнес-центр или приемная, а складские помещения, которых может не хватать долгосрочному арендатору, расширяются за счет подвалов и складов, принадлежащих отдельным владельцам. Таким образом, жилье также подходит для долгосрочной аренды в высоком стандарте со всем необходимым оборудованием», — говорит она.
По ее словам, у однокомнатного жилья есть две основные группы клиентов. В основном это молодые покупатели, приобретающие квартиру в качестве стартовой недвижимости. Но, конечно, есть и консервативные инвесторы, которые знают о добавленной стоимости такого ликвидного продукта в то время, когда в Праге не хватает малогабаритных объектов для сдачи в аренду», — говорит Тохтарова.
Квартиры менее двадцати квадратных метров появились в Праге за последний год, а также в других проектах, таких как Nekázanka Residence или Depo Grébovka.
«До 90-х годов из-за централизованного планового строительства малогабаритных квартир строилось очень мало. Однако ситуация изменилась. Интерес к малогабаритным квартирам был, особенно в Праге и крупных городах Чехии, с самого начала «современной застройки», — подтверждает Петр Гана, эксперт по недвижимости Deloitte.
«Количество малогабаритных квартир категорий 1+ и 2+ на рынке практически непрерывно растет. В 2014 году в этих категориях на рынок поступило 63% от общего объема предложения, а в прошлом 2021 году произошло увеличение до 72% от общего объема предложения. Пока в этом году она составляет 71%», — добавляет Франтишек Брож, аналитик Price Map.
По мнению экспертов, интерес к квартирам с небольшой полезной площадью вызвана несколькими факторами.
«Небольшие квартиры более доступны для покупателей из-за более низкой общей цены. Они выполняют функцию инвестиционного инструмента и, учитывая демографические тенденции, когда мы дольше живем, дольше живем в одиночестве и чаще разводимся, они больше подходят для рынка жилья», — объясняет Петр Гана из Deloitte.
Много небольших квартир было также создано в проектах, направленных на полную реконструкцию многоквартирных домов в центре Праги.
«Обычно речь идет о превращении старых квартир в «жилые помещения». На рынке также появляются квартиры размером, например, 13 м2. Здесь, однако, речь идет об экстремальных квартирах, которые могут располагаться в центре города и в первую очередь нацелены на использование под краткосрочные жилые площадки или коливинги», — добавляет Хана.
Однако, по словам аналитика Франтишека Брожа, в рамках реконструкции на рынке также есть реконструкции зданий, отличных от оригинальных многоквартирных домов. «Часто это могут быть жилые или гостиничные здания, а также административные и социальные здания», — добавляет он.
Возможный подводный камень, который не должен упускать ни один из потенциальных покупателей, заключается в том, что жилые единицы, в том виде, в каком обычно сохраняются эти небольшие квартиры, не считаются обычными квартирами. Именно из-за их размера пражские строительные нормы и закон о строительстве не допускают такого согласования, и они классифицируются как нежилые помещения.
Жилая единица или нежилое помещение
Ubytovací jednotky — объекты для размещения (мы также можем встретить обозначения «апартаменты» или «студии») — это недвижимость квартирного типа, которая по каким-либо причинам не может быть одобрена в качестве жилой единицы, но подходит для краткосрочной и долгосрочной аренды.
В соответствии с Пражскими строительными нормами (ПСП) квартира определяется как набор комнат (или одна жилая комната), отвечающий требованиям к постоянному жилью по своей конструкции, техническому устройству и оборудованию и предназначенный для этой цели. Если квартира состоит только из одной жилой комнаты, ее площадь должна быть не менее 16 м2. Все, что не соответствует параметрам квартиры (помимо площади, это еще и минимальная чистая высота жилых комнат, которая по ПСП составляет 2,6 м, при соблюдении определенных условий 2,4 м), может быть одобрено как единица жилья.
Хотя в соответствии с законом о строительстве не должно быть возможности использовать жилые помещения для проживания (они являются нежилыми помещениями), практика совершенно иная и, кроме того, поддерживается новым Гражданским кодексом, который прямо разрешает сдавать в аренду нежилые помещения. в качестве жилого помещения.
Здесь можно оформить постоянное место жительства, но согласно специальному правовому регулированию объект должен быть отмечен описательным или регистрационным номером и должен быть предназначен для проживания или индивидуального отдыха. Сумма НДС также отличается при покупке. Для квартир до 120 м2 она составляет 15%, для нежилых помещений – 21%.
Это также может сыграть свою роль в случае получения ипотечных кредитов.
С другой стороны, по сравнению с квартирами, к жилым единицам предъявляются более низкие требования с точки зрения солнечного света или минимальной площади. Чаще всего это небольшие объекты планировки 1+кк или 2+кк, которые не соответствуют стандарту минимальной площади, но подходят для краткосрочной и долгосрочной аренды.
Источник: seznamzpravy.cz
Источник.